根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》和《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》等有关文件要求，为进一步加强自然资源资产管理，完善珠海市地价管理体系，规范土地市场秩序，珠海市人民政府于2024年2月20日公布并施行珠海市（不含横琴粤澳深度合作区，以下简称合作区）农用地基准地价。

　　一、制订背景和必要性

　　（一）落实《自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（自然资办函〔2023〕399号）和《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（粤自然资办函〔2023〕87号）等关于“各地需开展园、林、草地定级和基准地价制订工作”的文件精神和工作部署要求。

　　（二）落实《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）关于“基准地价成果公示后，应结合市场变化情况，每2-3年更新一次”的要求。

　　（三）编制农用地基准地价有利于进一步加强自然资源资产管理，完善珠海市地价管理体系，规范土地市场秩序。

　　（四）在开展园、林、草地定级和基准地价制订工作基础上，同步开展耕地、坑塘水面、设施农用地、沿海滩涂及内陆滩涂基准地价更新工作，有利于实现自然资源公示地价体系一体化。

　　二、主要内容

　　按照自然资源部和广东省自然资源厅的工作部署，本次珠海市农用地基准地价是以2023年1月1日为估价期日，包含国有、集体农用地（含园、林、草地定级工作）的基准地价。

　　本次农用地基准地价评估覆盖九类用途，具体为园地（果园）、园地（其他园地）、林地、草地、耕地、坑塘水面、设施农用地、沿海滩涂以及内陆滩涂，按照土地所有权类型分别评估国有和集体农用地基准地价，价格类型相应采取国有土地出让使用权平均价格和集体土地承包经营权平均价格。

　　三、级别划分

　　（一）划分原则

　　1.农用地级别高低与土地质量相对优劣的对应关系基本一致；

　　2.各级别之间应渐变过渡，相邻单元之间级差不宜过大；

　　3.保持自然地块的完整性；

　　4.边界尽量采用具有地域突变特征的自然边界及人工边界。

　　（二）划分方法

　　珠海市农用地级别划分采用总分频率曲线法。先将每个定级分值作为样本，对其进行频率统计，并绘制相应的曲线，然后按土地优劣实际情况，选择若干频率曲线突变处，结合外业调查与定性分析，确定土地级别间的界线值和总级数。

　　四、本次珠海市农用地各用途级别基准地价情况

　　珠海市农用地基准地价采用土地级别图予以表示并公布，可在珠海市自然资源局网站查询（http://zrzyj.zhuhai.gov.cn/）。

　　五、成果主要变化

　　对比上一版农用地基准地价成果，主要有以下调整和更新：

　　一是重新定级。本次各用途农用地定级不区分权属（国有、集体），统一定级；针对级别基准地价分别评估国有土地出让使用权价格和集体土地承包经营权价格。

　　二是土地二级用途细分调整。园地细分到二级类，本次细分为果园和其他园地，橡胶园地调整为橡胶林地并纳入林地，相应的个别用途的级别数量也有变化，如上一轮国有沿海滩涂有3个级别，这次是2个。

　　三是年期调整。国有土地出让使用权年期为50年；集体园地（果园、其他园地）、集体草地、集体耕地、集体坑塘水面、集体设施农用地、集体沿海滩涂、集体内陆滩涂土地承包经营权年期均为30年，集体林地土地承包经营权年期为70年。草地承包经营权年期按照《草地估价规程》要求将50年调整为30年。

　　四是价格更新。按级别价来看，本次价格与2017年国有农用地价格的变化幅度为-4.43%～13.54%，与2019年集体农用地价格的变化幅度为0.50%～3.18%。

　　六、成果运用及主要意义

　　（一）进一步完善了自然资源政府公示价格体系，为推进自然资源资产核算提供依据和参考，为促进农用地资源管理向数量、质量与生态保护并重转变提供基础支撑。

　　（二）为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考，并为集体农用地的租赁、转让、转租等流转行为提供科学合理的指导价格，有利于保护交易双方权益，规范农用地的管理和市场化，促进农用地流转。

　　（三）在制定征地补偿、农业补贴、土地整治规划等相关政策时，可以参考基准地价评估区域内的土地价值，确保政策制定的公正性和科学性。对于“百千万工程”等重大农业工程项目，基准地价更是成为成本核算、效益分析的关键因素。