一、出台背景及依据
（一）出台背景
随着经济社会发展，人民群众的“住房观”正在从“有房住”向“住好房”转变，对具备安全、舒适、绿色、智慧等属性的品质住宅需求日益增长，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署和省、市工作要求，加快推进“好房子”建设，推动我市住宅品质升级，结合我市实际，制定《珠海市自然资源局关于进一步促进“好房子”建设的规划管理技术措施》（以下简称《措施》）。
（二）参考依据
《措施》参考《住宅项目规范（GB 55038-2025）》《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》《雄安新区“好房子”建设指南》《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见（沪规划资源建〔2025〕375号）》《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》《四川省好住房设计导则》《山东省高品质住宅设计指引（试行）》《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》《安徽省高品质住宅设计指南（试行）》等法律法规和政策文件，结合本市实际情况制定。
二、涉及范围
本文件适用于本市农村村民自建房外的商品住宅项目。保障性住房、农民公寓等其他住宅可参照执行，另有规定的项目按相关规定执行。
三、目标任务
贯彻落实党中央、国务院“好房子”部署要求，进一步提升我市住宅建设品质，更好满足人民群众对优质住房的新期待，助力构建房地产发展新模式，从提升住宅小区空间环境、户型性能品质、完善配套、安全和居住体验等方面出台规划管理措施，推动住宅品质升级。
四、主要内容
《措施》共包含十三条主要措施，涵盖城市风貌塑造、宜居空间打造、完善公共配套、建筑设计提质、居住创新探索、存量品质升级等方面，主要内容及亮点如下：
一是统筹城市风貌塑造，打造高品质多元住区。通过强化城市设计对住宅建筑全维度管控，塑造具有地域特色的城市空间形态。统筹市场需求提供更多类型、特色的住宅，满足不同人群对于住房的个性化需求，提升居民的居住品质。
二是优化交通组织流线，构建安全便捷出行体系。“人、机动车、非机动车”分流设计，鼓励出入口设置缓冲空间，避免上落客堵车。
三是集约利用地下空间，增设公共服务设施。通过完善的配套提升住宅产品吸引力，精准对接居民日常需求。
四是加强住宅小区空间连接，营造优美住区环境。扩大不计容风雨连廊的宽度，兼顾通行功能与空间通透性，提升住宅小区步行空间舒适性。
五是丰富建筑形态，塑造有序城市界面。强调设计创新、风格统筹与细部多样性，通过提升建筑的精细化水平，推动住宅项目与城市整体风貌协调统一，提升城市界面的整洁度与美观度。
六是构建生态景观系统，营造宜居生活环境。通过打造多层次绿化景观、优化地下空间环境，将自然元素融入居住场景，既为居民提供了更多亲近自然的休闲空间，也可通过下沉庭院等设计，实现地上地下空间的生态连通，提升整体居住体验。
七是科学布局住宅电梯，提升居民出行便利性。明确四层及以上住宅设置电梯，同时要求各单元电梯均应通达至每层车库，便捷通达性，提升住宅小区出行的舒适度。
八是推动多元户型设计，满足全龄居住需求。强调户型功能合理、尺度舒适，推动户型设计回归居住本质，规范户型设计细节，解决暗卫、非居住空间飘窗设计不规范、实用性低的问题。
九是优化空间尺度设计，打造静谧居住环境。提高住宅标准层高，避免层高过矮带来的压抑感，改善室内通风、采光与空间体验，提升居住舒适度，引导功能空间合理布局、电梯噪声源头规避，解决住宅内部噪声干扰等问题，营造安静、高品质的静谧居住环境。
十是按需设置封闭阳台，提升居住舒适度。创新提出进深不大于2.4米的阳台可按需封闭，面积按其水平投影的一半计容，合理的阳台功能分区和可封闭的设计，为居民提供更舒适的生活环境，提升住宅的品质和宜居性。
十一是打造新型住宅试点，探索居住空间创新模式。通过试点项目模式，在优质地块上融合“居住功能+新质生产力场景”，在既有规定基础上进一步明确建筑间距的计算边界按外挑尺寸的二分之一范围线进行控制，合理控制建筑间距，保障空间环境质量。
十二是盘活存量空间，促进老旧小区品质升级。允许老旧住宅小区利用自有空地增设公共服务设施用房，简化规划审批手续，激励居民协商共治补齐服务短板，提升居住环境。
十三是探索未来智慧人居，推动科技赋能。通过精准对接人口老龄化、居民便民需求、新兴产业发展、服务品质升级，鼓励基础设施配置要求和服务创新导向，补齐传统住区服务短板，推动智慧技术与人居服务深度融合，助力构建安全、便捷、智能、高品质的未来智慧人居环境，契合“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”的发展导向，让科技红利真正转化为民生福祉。
五、利企惠民有利举措
《措施》优化了住区规划设计的灵活度。通过强化城市设计管控、因地制宜制定差异化规划条件、合理调控开发强度，支持企业丰富住宅产品；通过调整风雨连廊、阳台的计容规则，简化老旧小区增配设施审批流程，有效降低企业开发建设成本。
《措施》提升了住区空间环境的舒适度。通过推行住宅小区人车分流，鼓励利用地下空间增设共享服务设施，支持开敞式连廊建设，规范住宅层高、电梯配置、户型布局与隔音要求，推行生态景观与立体绿化设计，鼓励多元户型适配全龄需求，探索未来智慧人居等一系列措施，让居民生活更便利、更贴心、更智能。
六、新旧政策差异
相较于《珠海市城市规划技术标准与准则（2021版）》，本次《措施》主要调整如下：
一是将“位于首层或二层用于连接相互独立的建筑物（设施）之间的风雨连廊，作为公共空间，保证不封闭、可达性强且宽度不超过 2.4米的，其结构外围水平投影面积可不计算计容建筑面积和建筑覆盖率”调整为“顶盖宽度不大于3米的开敞式风雨连廊，其建筑面积可不计入容积率和建筑覆盖率”。
二是将“普通住宅其标准层层高应控制在2.8－3.6米”调整为“普通住宅标准层层高不应低于3.0米”。
三是在“住宅建筑每户阳台（包含所有类型的阳台）水平投影总面积占户型水平投影面积（每户住宅分户墙中线、外墙外轮廓线及阳台栏杆外轮廓线的围合面积）比例不超过20%的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，超出20%的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深”中增加“保证住宅小区立面风貌整体协调的前提下，进深不大于2.4米的阳台可按需封闭，阳台无论封闭与否，按其水平投影面积一半计算计容建筑面积”。
七、实施要求及其他需要说明的事项
本《措施》由珠海市自然资源局负责解释，自印发之日起施行。如遇政策调整，按有关规定执行。